ЖК Cube: вне конкуренции благодаря обстоятельствам

15 ноября 2021

Санкт-Петербург

Вдоль Кубинской улицы появится очередной жилой комплекс, рассчитанный примерно на 1000 квартир. Как и у трех соседних новостроек, его социальная составляющая ограничится небольшим детским садом. А таких удобств, как школа и дополнительные дороги проекты почему-то не включают.

О проекте

ЖК Cube – первая новостройка с эскроу-счетами на Кубинской улице. Некогда промышленный участок между 1-ым и 2-ым Предпортовым проездами активно осваивается девелоперами в течение последних трех лет. Еще в 2018 году жизнь здесь, среди серых складских и заводских стен, казалась мрачной и малопривлекательной. Но бум жилого строительства создал в этой пустыне целый жилой оазис из трех совершенно новеньких комплексов. И вскоре к ним присоединиться четвертый – проект «РосСтройИнвеста».

Новостройка будет представлена 5 корпусами переменной этажности. Реализация пройдет в 2 этапа. В рамках первого сдадут только один корпус на 314 квартир. Именно он сейчас и выведен в продажу. Во вторую очередь возведут оставшиеся метры и детский садик. Разница между этапами составит всего полгода, поэтому никакого дискомфорта в плане строительных работ первые дольщики не испытают. Согласно документам, ввод объектов в эксплуатацию запланирован на II и IV кварталы 2024 года. На передачу ключей застройщик традиционно отводит себе еще 6 месяцев. Не отойдет он и от привычной технологии строительства. Монолитные железобетонные дома с вентилируемыми фасадами будут облицованы фиброцементными панелями спокойных серых оттенков с небольшими медными вставками.

В целом, комплекс можно отнести к типовым современным проектам комфорт-класса. В нем учтены последние тренды домостроения: расположение парадных на уровне земли, наличие колясочных на первых этажах, система видеонаблюдения, закрытый периметр и двор без машин, велопарковки, небольшой подземный паркинг со спуском на лифте с любого этажа. К этим распространенным удобствам добавятся: подогрев входных групп и помывочные в парадных, чтобы, например, очистить лапы домашних питомцев после прогулки. Порадовала высота потолков в квартирах. Она составит 2,75 метров на всех жилых этажах, кроме последнего – там лоты по 3,0 метра. Это хороший показатель, адекватный для комфорт-класса. Сейчас некоторые девелоперы пытаются убедить в обратном, говоря, что это уже бизнес. Это не так.

Подземный паркинг первой очереди рассчитан на 166 машино-мест. Однако большинство из них двухъярусные. И вместе с домом введут в эксплуатацию не весь объем парковочных мест. Порядка 40% сдадут в рамках второго этапа строительства. Его жилой фонд, к слову, измеряется 727 квартирами. Под ними тоже будет стоянка на 289 автомобилей. Еще около 100 машин смогут припарковаться на улице за периметром комплекса. Внутренний двор запроектирован на стилобате, то есть на некотором возвышении от проезжей части. Со стороны Кубинской улицы междомовое пространство будет закрыто шумозащитными экранами высотой в 4,0 метра. Непосредственно здания ограждаться подобным образом не будут. И первые этажи домов вдоль дороги займут коммерческие помещения.

Придомовая территория у комплекса, мягко говоря, небольшая. На схеме планировочной организации участка мы видим (см. картинку 4), что все центральные игровые площадки относятся к детскому саду. Он отмечен оранжевым цветом, а его закрытая площадь заштрихована клеточкой. Для прогулок будет всего 5 площадок, окрашенных в желтые цвета. Никакой зеленой зоны не предусмотрено. И даже деревьев застройщик не посадит. Согласно Проектной декларации, озеленение произведут с помощью газона, многолетних трав и кустарников. Бедновато.

Указанные выше документы опубликованы по следующей ссылке: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/42506?id=42506&objectIds=37716%2C37427%2C41508.

Там же есть шаблон договора. Его текст только единожды вызвал у меня вопрос из-за не зеркальных условий между сторонами. Так, в случае увеличения цены договора (после фактического обмера площади квартиры) дольщик обязан доплатить разницу в течение 20 рабочих дней с момента получения уведомления, но не позднее 1 месяца с момента ввода объекта в эксплуатацию. А при уменьшении стоимости застройщик обязан вернуть излишне оплаченную сумму не позднее 20 рабочих дней после подписания акта приема-передачи квартиры (пп. 3.3 и 3.4 договора). То есть дольщик оплачивает дополнительные метры независимо от факта приема квартиры, а застройщик только после этого мероприятия.

В приложении к договору также перечислены виды работ, которые будут проведены в квартире. Они касаются только тех лотов, которые сдаются с черновой отделкой. Для них выполнят стандартные в этом случае манипуляции: установят окна, металлическую входную дверь, радиаторы, счетчики, зальют стяжку пола, выведут точку подключения для домофона, в мокрых помещениях сделают гидроизоляцию. Но в проекте представлено целых 3 вида отделки. Кроме черновой, предлагаются еще белая и чистовая. По умолчанию, в первом корпусе тип отделки закреплен за определенной секцией. Однако, за доплату можно заказать любой вариант оформления, где бы квартира не находилась. Напоминаю, что белая отделка подразумевает подготовку всех поверхностей к финишному покрытию, а чистовая – полный ремонт с установкой сантехники. Посмотрим, есть ли существенная разница в стоимости лотов между секциями.

Цены и планировки

В первой парадной корпуса представлены квартиры формата «под ключ». Это самая высокая секция в доме, состоящая из 16 жилых этажей.

Таблица 1. Квартиры cчистовой отделкой, секция 1

Наименование	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн руб.*
Студии	21,4 – 27,9	5,3 – 6,7
1-комнатные	34,8 – 38,8	7,8 – 9,1
2-комнатные	57,2 – 58,9	11,3 – 12,5
3-комнатные	нет в продаже

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.

Стоимость студий в ней колеблется между 200 000,00 – 250 000,00 рублей/кв.м. Однушку можно найти от 209 000,00 рублей/кв.м., двушку от 180 000,00рублей/кв.м.

Планировки этой парадной мне представились проще остальных. Есть просторные студии, комнаты с двумя окнами, лоты с вместительными холлами и выделенной входной зоной (так называемой, грязной).

Во второй секции собрали лоты без отделки. В ней 12 этажей и она стоит преимущественно вдоль Кубинской улицы.

Таблица 2. Квартиры без отделки, секция 2

Наименование	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн руб.*
Студии	18,3 –21,6	4,1 –5,6
1-комнатные	32,8 – 41,0	7,1 – 8,5
2-комнатные	53,5 – 57,7	10,2 – 11,8
3-комнатные	75,0 – 75,7	12,9 – 13,6

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.

Метраж квартир здесь, в целом, чуть меньше. Удивительно, что стоимость квадрата, на первый взгляд, не отличается от соседней парадной. В продаже также представлены трехкомнатные лоты по 170 000,00 – 181 000,00 рублей/кв.м. Планировки поинтереснее. В арсенале есть двухсторонние варианты, предложения с мастер-спальнями и гардеробными.

Средняя стоимость метра в третьей секции, с белой отделкой, почему-то тоже оказалась не дешевле квадратного метра в первой. Хотя она полностью повернута к дороге и ее экологическая и шумовая составляющая все же хуже, чем у остальных. Метр студии в ней стоит от 228 500,00 до 252 500,00 рублей. Среди однокомнатных лотов я не нашла дешевле 210 500,00 рублей/кв.м., да и двухкомнатные едва демократичнее – от 203 600,00.

Таблица 3. Квартиры с отделкой whitebox, секция 3

Наименование	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн руб.*
Студии	21,9–25,1	4,9–6,0
1-комнатные	32,3 – 37,1	7,9 – 9,3
2-комнатные	59,0 – 64,8	11,8 – 13,0
3-комнатные	нет в продаже

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.

В этой парадной опять произошел возврат к более простому набору помещений, без хозяйских санузлов и дополнительных кладовых. Среди прочих можно выделить хороший пример европейской двушки. В ней почему-то сделано аж 3 уборных, одну из которых можно легко трансформировать в гардеробный уголок.

На этаже разместят по 8-9 квартир.

Стоимость парковочного места пока неизвестна. Для сравнения в соседнем построенном комплексе оно оценивается в сумму от 850 000 рублей.

Для более детального изучения планировок и стоимости недвижимости можно посетить страницу новостройки на сайте девелопера: https://rsti.ru/objects/cube. У ЖК Cube есть и отдельный сайт, но на нем данная информация освещается хуже: https://cube-dom.ru.

О застройщике

Холдинг «РосСтройИнвест» отметил в 2021 году юбилей – 20 лет со дня основания. В его состав входят 10 предприятий, работающих в строительной отрасли. Ранее мы знали эту компанию больше по социальным объектам. Наиболее знаменитыми их творениями стали: светомузыкальный фонтанный комплекс на площади Ленина, который посетил в честь открытия Президент России, В.В. Путин, Арбитражный суд, а также инфекционная больница в Санкт-Петербурге, которая стала крупнейшей в Европе по вместимости. Девелопер не упускает из виду и рынок жилой недвижимости. Особенно он активизировался в данном направлении в последние годы. Суммарно за 20 лет он сдал 10 жилых комплексов и еще 7 находится на этапе реализации. Еще пару лет назад почерк «РСТИ» было легко узнать. Все их объекты отличались величественной архитектурой. Яркими примерами могут служить ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», ЖК «Суворов». Полный перечень отображен на сайте: https://rsti.ru/about. Но в последнее время вектор изменился и внешний облик домов стал сдержаннее, современнее. И вот уже ЖК Cube не отличишь от соседнего.

Компания получила признание на различных профессиональных конкурсах. Ежегодно она награждается знаком лидера строительного качества. А в 2020-ом их проект, ЖК «Два ангела», стал победителем в номинации «Лучший реализованный объект жилищного строительства».

Мнение интернет-сообщества, как всегда, красноречиво и неоднородно. Одни – хвалят, другие – ругают. Например, дольщики ЖК NewTime на комментариях выше довольны качеством работы. А жильцы ЖК «Кремлевские звезды» критикуют девелопера.

В целом, золотых гор лучше не ждать, но построят в срок и не хуже среднестатистического застройщика в городе.

На объекте

Комплекс строится на Кубинской улице, д. 82. Если ехать со стороны Дунайского проспекта, то участок будет по правую руку от дороги, сразу после АЗС CircleK.

Согласно схеме проекта, к заправке ближе всего расположится последний, пятый, корпус. Первый, соответственно, находится с противоположной стороны, между дорогой и уже построенным ЖК «Полис на Московской».

В обозримом будущем здесь откроется консультационный пункт.

Сквозь ворота видна территория. Судя по картине, строительная деятельность ведется на этапе подготовительных работ.

Хорошие кадры с высоты сделаны девелопером и размещены на сайте: https://rsti.ru/objects/cube/building. На них отлично просматривается весь участок, его размер, близость к дороге и другим зданиям. А их ассортимент разнороден. Местность, действительно, преобразилась после строительства жилой недвижимости.

И соседние новостройки имеют очень приятный экстерьер. Особенно интересно смотрится ЖК «Философия на Московской».

Первые этажи домов постепенно заполняются коммерцией.

Кстати, у всех парадные находятся на уровне земли. Кто-то из девелоперов разбил небольшую аллею между домами. У других во дворе просматривается симпатичный ландшафтный дизайн. Словом, все постарались. За периметром есть открытые стоянки, в центре этой общей застройки имеется автобусная остановка.

По словам менеджера, дорога до метро займет порядка 15-20 минут на транспорте. Расстояние до станции «Московская» всего 1,8 км, но это напрямую. А такого прохода пока нет. Речь о нем идет давно, но на практике я вижу, что люди кое-как в обход пробираются вдоль труб.

Автомобилистам чуть проще – в 2,2 км есть выезд на кольцевую. Выбраться из квартала можно двумя путями: через Кубинскую улицу и улицу Галстяна. Однако все выезды узкие и загруженные.

Кроме жилых построек в этой локации сохраняется множество промышленных территорий.

Стройплощадка буквально окольцована серыми зонами. Предположим, что с правой стороны Кубинской улицы производственные и складские компании будут постепенно выселяться за черту КАД. И предпосылки к этому имеются – дальше по дороге есть наполовину снесенные здания.

Однако с противоположной стороны и вплоть до ЗСД вряд ли что-то изменится. Там все плотно заселено действующими предприятиями.

В офисе

Центральный офис продаж девелопера базируется на пр. Добролюбова, 17, рядом со станцией метро «Спортивная». Клиентов принимают ежедневно с 09:00 до 20:00 по будням и с 10:00 до 19:00 по выходным. При себе нужно иметь документ для регистрации на проходной. «РСТИ», к слову, занимался реконструкцией этого офисного здания, в частности, проектировал внутренние помещения.

Продажа квартир в ЖК Cube осуществляется по эскроу-счетам. При рассрочке стоимость увеличивается примерно на 7% от той, что указана на сайте и в наших таблицах. Данный способ оплаты не очень популярен. Обычно им пользуются в тех случаях, если в ближайшее время ожидаются крупные финансовые поступления. Да и для первого взноса требуется внушительная сумма – от 40%. Остальные выплаты можно вносить равными долями в течение 11 месяцев.

Устная бронь ставится на 1 день. Затем необходимо либо внести оплату, либо подать документы для оформления ипотеки. Чтобы зафиксировать лот за собой на время бумажной волокиты, нужно заключить договор оферты стоимостью 20 000,00 рублей. Эта сумма в дальнейшем войдет в стоимость договора на покупку недвижимости. Ипотечный менеджер застройщика подберет лучшую ставку, подаст документы в банк и сопроводит до конца сделки. На данный момент есть интересная совместная программа «РСТИ» и «ВТБ». Ежегодная ставка по ней составит всего 1,5% в год. Первый взнос должен быть не меньше 15% от цены лота. В чем здесь подвох – не понятно. Менеджер не сказал. Возможно, недвижимость все же стала хуже продаваться. Ведь актуальные цены отнюдь не привлекательны. А, главное, у них практически нет конкуренции.

Конкуренты

Казалось бы, рядом находятся еще 3 жилых комплекса. Совершенно новых, только что сданных. Но в них все раскуплено. И поэтому реальность такова: 220 000,00 - 233 000,00 рублей/кв.м. студии в бывшей промзоне (стоимость указана согласно конкретным примерам в Таблице 4). При сравнении квартир на одном этаже прослеживается небольшая разница в стоимости метра с разным типом отделки.

Таблица 4.

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн. руб.	Тип отделки
Q-мир	Аквилон Инвест	сдан	В продаже нет квартир от застройщика		белая
Философия на Московской	Setl City	сдан	В продаже нет квартир от застройщика		чистовая
Полис на Московской	Полис Групп	сдан	В продаже нет квартир от застройщика		белая
Cube	РосСтройИнвест	1 очередь – II квартал 2024 г.	22,3 (3 этаж) 19,1 (3 этаж) 25,7 (3 этаж)	4,9 4,4 6,0	черновая белая чистовая

Резюме

ЖК Cube–проект комфорт-класса от надежного застройщика в Московском районе. Звучит красиво. По факту, расположение не удобное и с социальной составляющей выходит напряженная обстановка. Наш проект и ближайшие новостройки отделываются легким испугом – небольшими детскими садиками на территории. До станции метро добираться долго. Автомобилистам после полного заселения четырех новых комплексов придется туго. Экология неудовлетворительная из-за соседства с промзоной и трассой. Но надежда на улучшение ситуации есть. Ведь территория только начала преобразоваться из «серой» в жилую.

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.

Автор текста: Карина Аргус 15 ноября 2021

Обсуждение

Комментарии для сайта Cackle

ЖК «Первый Ленинградский»: градообразующий квартал на севере Москвы

09 ноября 2021

Москва

Все устали от жизни в мегаполисах. Людям надоело чувствовать себя муравьишками, ежеминутно сталкиваясь с соседями на этажах, во дворах, на парковках. Хочется в повседневной жизни погрузиться в атмосферу простора и покоя, но не в ущерб комфорту городской жизни. Чтобы рядом были прудик и поликлиника, школа и уютная кафешка. Чтобы в том месте, где вы живете волшебным образом соединились деловая активность Москвы и поэтическая задумчивость Петербурга. Найти такое место невозможно, скажете вы. А вот и нет! Такое место есть, и оно называется ЖК «1-й Ленинградский».

ЖК «Горки Парк»: очарование загородной жизни

18 октября 2021

Московская область

Мы все помним знаменитое изречение великого русского ученого Михаила Васильевича Ломоносова, сказанное во второй половине 18 века: «Россия Сибирью прирастать будет». Так оно и случилось на самом деле. Если перефразировать этот тезис применительно к жилищному строительству, можно с уверенностью сказать, что «Москва Московской областью прирастать будет». И так оно и происходит на самом деле. Соседние с Москвой территории, хоть и не получили пока статуса столичных (как в случае с Новой Москвой), по уровню комфортности и качества новых жилых комплексов ничуть не уступают Москве.

ЖК «Барклая, 6»: редевелопмент по ПИК-стандарту

11 октября 2021

Москва

Промышленные зоны Москвы постепенно уходят в прошлое, уступая место новым жилым кварталам. Вместо закопченных ангаров, полуразрушенных складов и мрачных заводских цехов вырастают светлые здания, жизнь в которых дарит новоселам радость и покой. Потому, что это здания, построенные надежными застройщиками по прогрессивным технологиям, из современных материалов и с высоким качеством. Ведь не может же случайный застройщик возводить жилые кварталы в столице нашей Родины!

ЖК «Таллинский парк»: когда конкуренты в помощь

05 октября 2021

Санкт-Петербург

ГК «ПИК» запустила ряд типовых проектов за чертой КАД, отличных по большому счету лишь расположением и, соответственно, окружением. И именно соседние территории придают ЖК «Таллинский парк» особый шарм среди прочих новостроек девелопера.

ЖК «Прибрежный парк»: тихое место у воды

16 сентября 2021

Московская область

Рассматривая варианты покупки квартиры в новом жилом комплексе, будущие новоселы нередко опасаются, что за красивыми картинками скрывается густонаселенный «человейник». На таких максимально уплотненных территориях с огромным количеством людей и машин жизнь даже в самой хорошей квартире вряд ли будет комфортной. Другое дело действительно купить жилье в тихом, красивом месте, где течет настоящая, а не нарисованная река, где дома стоят свободно, не наползая друг на друга. И такое место в Подмосковье есть - это жилой комплекс «Прибрежный Парк», строительство которого началось неподалеку от села Ям в городском округе Домодедово.

ЖК Cube: вне конкуренции благодаря обстоятельствам

О проекте

Цены и планировки

О застройщике

На объекте

В офисе

Конкуренты

Резюме

Обсуждение

Другие материалы

ЖК «Первый Ленинградский»: градообразующий квартал на севере Москвы

ЖК «Горки Парк»: очарование загородной жизни

ЖК «Барклая, 6»: редевелопмент по ПИК-стандарту

ЖК «Таллинский парк»: когда конкуренты в помощь

ЖК «Прибрежный парк»: тихое место у воды